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灰色收入在支撑房价中国楼价降温说起来容易做起来难

发布时间:2021-01-08 03:59:43 阅读: 来源:铡草机厂家

由杜劲松(音)率领的瑞信分析师们说,根据该学者的调查和计算,中国全国住房负担能力目前可能低至3.5。换句话说,研究表明,目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍,这一比例相较很多发达国家都要低(住房负担能力为平均房价与平均收入的比值)。

瑞信分析师们说,由于大城市的居民比小城市的居民有着更大比例的“灰色收入”,大城市中实际可支配收入与官方公布的可支配收入之间的差异应该更大。

他们说,研究结果本身不应该令政府政策或市场情绪发生变化,不过它可能意味着中国更可能发生楼市调整,而不是楼市崩溃。

瑞信称,如果使用涵盖“灰色收入”的统计数据,家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估值下降近一半。

上周公布的官方数据显示,中国经济增速开始放缓,这巩固了人们对决策者短期内可能不会出台更严厉措施的预期。

本月稍早时候国家统计局公布的官方数据亦显示,6月中国70个大中城市的地产价格比上月下降0.1%,为2009年2月以来首次萎缩。

随着房价开始降温,需求提升的初期迹象逐步浮现。

里昂证券亚太区市场分析师们在报告中称,鉴于当前需求主导房地产市场,且交易量下降至2008年第三季度的水平,销量可能已经触底。

里昂证券近期调升了对中国地产业的投资评级,其称尽管地产业可能仍面临着一些短期问题,但该行业走在了实体市场之前,最好的再次切入点是在中期复苏肯定几率为70%、下降几率不到20%的时候。

据《东方早报》

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20%的人主导了房地产市场定价

知名财经评论人叶檀的分析认为,房价高涨主要是因为投资性购房占据主导地位,房地产定价向投资品定价靠拢,所谓城市化的刚性需求不过是烟幕弹。而投资性购房主导,是因为中国居民收入统计不准确,更重要的是,居民收入分配极不均衡。这使得部分富裕阶层主导了房地产市场的定价。

中国的隐性收入与灰色收入有多少,决定了在货币多发时代对于投资品的购买能力。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁的推算,2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元,这比国家统计局的数据高出9.3万亿元(可视为“隐性收入”),比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元(可视为“灰色收入”)。

隐性收入与灰色收入增长的幅度十分惊人。2005年中国居民的隐性收入为4.8万亿元,其中按同样口径计算的灰色收入部分是2.7万亿元,而2008年中国的隐性收入和灰色收入都扩大了近1倍。与此同时,中国主要城市的楼市交易量与成交均价也同步上升。个别城市的统计,同样反映了房地产与隐性收入、包括资产在内的储蓄的同步上升。

瑞信通过灰色收入对中国房地产下了一个乐观的结论,认为公众低估了房地产市场的承受力。事实果真如此吗?如果隐性收入与灰色收入平均分配,那就没有贫富悬殊这一说。正是因为分配悬殊,导致中国的房地产被灰色收入者主导,引发了激烈的社会矛盾。

按照官方统计,2008年中国最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4万元,而王小鲁用自制模型分析推算的结果是13.9万元,是官方统计收入的3.2倍,隐性收入为9.5万元。中国城镇10%最高收入家庭的隐性收入占城镇居民隐性收入总量的63%。而20%的高收入家庭居民的隐性收入,占全部城镇居民隐性收入总量的80%以上。

在宏观调控下,市场由刚性需求主导。如某年度抽样调查显示,2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%,但2009年在刺激政策作用下,投资性需求窜升到30%以上,主导了定价体系。

由于20%的人占有了80%的灰色收入,如果由20%的人主导资产定价,其他80%的人不得不踉踉跄跄跟随高收入者、投资者的脚步,巨大的压力之下,形成了深不见底的社会裂缝。因此,灰色收入的增加与收入的不均并非中国房地产之喜,而是中国房地产之忧。本轮以保障性、刚性需求为主的调控,正当其时。

近两天在紧缩预期下,铁矿石价格与建材价格却逆势大涨,显示了按捺不住的通胀预期。如果房地产价格因此上涨,就是自动引来严厉调控,所谓的大盘股上升、股市风格变换,全都是无中生有的自我安慰。

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